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海臻板块-这就是可以理解为什么中海臻如府只给99㎡户型的优惠了

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诺贝尔经济学奖

據某自媒體報道,因開盤當天下午有部分購房者棄號,項目實際成交150套+,剛過4成。

2.偉大的一平方公里?在價格上沒有競爭優勢的中海臻如府,不得不另闢蹊徑,因此,在目前項目生活配套不成熟的情況下,在項目的發佈會和對外的宣傳上提出了「偉大的一平方公里」,或許是想藉此提振購房者的信心。

但是自2013年拿下梅隴地塊后,中海地產在上海土地市場銷聲匿跡長達3年。

情理之中意料之外有些結果乍一看出乎意料的,細心一想又是合乎情理的。

5戶型配比失衡公開資料顯示,項目各戶型套數分別是:75㎡270套、99㎡1111套、135㎡154套、155㎡47套,其中135㎡以上的大戶型占約13%,99㎡戶型則佔70%。

比如中海的認籌和開盤結果。1並不友好的價格如果說把中海臻如府的價格、地段、配套、戶型像多米諾骨牌一樣的排列,那麼第一枚骨牌一定是中海臻如府的定價——9.5萬/㎡,還是簡裝。

然而認籌數據,卻並沒有因為這一系列動作變得火爆,僅有171組有效意向認購客戶,認籌率約48.6%,而兩個月之前,對面的高尚領域認籌率卻超100%,雖有棄號現象出現,但最終去化6成。

9月13日,普陀真如板塊中海臻如府首開,均價9.5萬/㎡,352套房源,171組有效意向認購客戶,認籌率約48.6%。

中海臻如府的備案均價為9.5萬/㎡,遠高於同區域內6月份開盤的高尚領域9萬/㎡的單價。放眼內中環地帶,與真如地段類似,但是目前發展更為成熟的大寧板塊,均價也就在8.8萬/㎡上下。

據多家自媒體報道,開放當日雖然下着大雨,但售樓處人氣是相當不錯,從沙盤展示區、洽談區到樣板間都是人人人。畢竟高尚領域留下的客戶還是有很多。

中海新開項目接連遭遇滑鐵盧中海地產自1992年始入上海,至今深耕上海已27年有餘,落下27子,布局了打浦橋、新靜安中心、旭輝濱江、長風等板塊。

2018年8月,松江區小崑山鎮的中海九峯里首開,506套房源僅簽約23套,還走在「艱難」去化的道路上。

3密集的高壓線去實地看過臻如府的人,都會看到項目旁邊那密集的高壓線,具體距離,實景圖一清二楚。

按照慣例來講,99㎡,總價不高,一般都會比較受歡迎。但是從中海臻如府首開當日的去化來看,135㎡大戶型則比較受歡迎,而項目的主力戶型99㎡由於得房率低,室內面積過於緊湊,不是南北通透,去化一般。

這在上海新房市場上可以說是非常罕見了,除非樓盤實在賣不動,限價背景下幾乎很少有折扣。

就在15日下午,中海臻如府官微發出喜報,對外宣稱項目首開勁銷近8成。

直到2017年以後,中海地產才「重出江湖」,相繼拿下小崑山(樓盤)、奉城等住宅地塊,但是去化效果並不理想,多盤陷入去化難的困境。

2018年12月,奉賢區奉城鎮中海戈雅園首開盤,網上房地產顯示590套房源僅簽約19套。

2019年6月14日,真如板塊的高尚領域開盤,1108套房源1181組有效意向認購客戶,認籌比高達1:1。

(中海臻如府開盤銷控表)高調不起來的臻如府相較於「瘋狂又高調」的高尚領域,中海臻如府顯得尤為低調安靜。

除了售樓處開放當日曾轟動一時之外,項目的開盤認籌都沒有激起任何水花。

4得房率堪憂相比較高尚領域的戶型,中海臻如府的戶型做得足夠方正,該朝南的朝南,該有飄窗的有飄窗,但是卻不是南北通透。

一個4成,一個8成,短短兩天時間,去化相差一半,這小籌的人數堪比大籌人數,簡直是「神」一般的操作。

這就是可以理解為什麼中海臻如府只給99㎡戶型的優惠了,甚至每套優惠高達25萬。

且打開項目的一房一價表可以看到,中海臻如府得房率大概只有74%-78%,這麼一來,100.25㎡戶型的使用面積也僅剩下74㎡左右,項目的樣板間的布置恰恰說明了這一點,卧室的部分,連個標準衣櫃都放不下。

「偉大的一平方公里」意為在這一平方公里的城市島上,可以足不出戶享盡配套,未來的 15 分鐘生活圈就在這裏,而這島中僅配建了 16 萬方可售住宅,極力渲染板塊未來價值。

可是「神話」卻並沒有繼續。

最終回歸到主題,你是如何看待中海臻如府勁銷8成的銷售數據?歡迎下方留言討論。

8月23日中海臻如府傳出取證消息,將於8月26日開啟認籌,甚至拋出一定的優惠,99㎡戶型開盤當天認購的客戶可以享受總價25萬的優惠,7天內補足首付款的客戶可以額外再享受0.5%的優惠。

眼看着高尚領域要將「韭菜」收割完,它對面的中海臻如府坐不住了。高尚領域開盤一個月後,中海臻如府售樓處開放,而距離拿地時間僅9個月。

這就要提到真如的發展了,2000年,真如被定為上海的城市副中心,當時是東南西北各一個。然而,十幾年過去了,徐家匯早就是CBD,五角場也無限接近CBD,浦東花木已經是國際住區。唯有真如,非但沒半點副中心的苗頭,還成了個髒亂差中心。

(圖:來源於網上房地產 統計時間截止到2019.9.11)

(圖:來源於網上房地產 統計時間截止到2019.9.11)

根據電學常識,高壓輸電線導線周圍的工頻電場會產生強大的電磁輻射,並會對人體造成嚴重危害。

所以未來真如想要發展,還有很長的一段路要走,並非一朝一夕。可以預見的是,這「偉大的一平方公里」前途漫漫。

2019年6月,浦東航頭板塊雲麓里開盤,然而板塊利好的優勢依然沒能緩解雲麓里的「尷尬」,1004套房源僅網簽119套,剛過1成。

那時的真如很火,就算市場下行,很多樓盤認籌率不足半,但是真如還是有一批忠實的「粉絲」,9萬/㎡裝修新房大家還是可以接受的。

然而,事实是什么样的呢?

(圖:來源於網上房地產 統計時間截止到2019.9.11)

然而,結果卻來了一個大反轉。

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